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                          改什么?怎么改?超大特大城市城中村改造政策解讀

                          發布時間:2023-10-23 來源:新華視點 瀏覽次數:78

                                  今年以來,城中村改造按下“加速鍵”。住房和城鄉建設部近日表示,超大特大城市正積極穩步推進城中村改造,分三類推進實施。

                          作為一個關乎多方利益的系統性民生工程和發展工程,當前在超大特大城市推進城中村改造的背景是什么?怎么改?難點在哪兒?“新華視點”記者就此采訪了業內專家學者。

                          為什么改?

                          今年以來,城中村改造備受關注。4月28日召開的中共中央政治局會議提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”的要求;7月,國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》,并召開電視電話會議進行了專門部署。

                          近日,住房和城鄉建設部對城中村改造提出了具體政策落實措施,分三類推進實施:一類是符合條件的實施拆除新建,另一類是開展經常性整治提升,第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

                          城中村被稱為“都市里的村莊”,兼具農村和城市的雙重特征,是城市化發展過程中的歷史產物。

                          以上海市中心城區最大的城中村——普陀區紅旗村為例,586畝的土地上,曾聚集著90家印刷廠、207個冷庫、9個大型初級集貿市場、1000多個攤位,這里人口復雜、群租遍地、違建密布,流動人口多達6萬人。

                          按照相關標準劃分,城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市,如北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、天津、武漢等;城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市,如青島、合肥、杭州、長沙、南京、東莞等。全國總計有20余個城市屬于超大特大城市范疇。

                          “我國超大特大城市吸納了大量外來人口,這些群體有相當一部分租住在城中村。盡管城中村租房成本較低,但是普遍缺乏必要的基礎設施、公共服務,尤其是在衛生安全、社會治理等方面存在諸多隱患?!闭憬I大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說。

                          上海市房地產科學研究院院長嚴榮表示,推進城中村改造,一方面可對經濟穩增長發揮積極作用,成為擴大內需的重要拉動點,產生超過十萬億元的直接投資,并拉動家具家電、餐飲服務、紡織品等多方面的消費;另一方面可優化城市空間布局,進一步提升城市治理水平。

                          怎么改?

                          “城中村產權結構、人員構成、空間分布、歷史遺存等具有高度復雜性,這次改造提出拆除新建、整治提升、拆整結合三類改造模式?!睆V東省住房政策研究中心副主任李宇嘉說,具備條件的,即資金能平衡、群眾改造意愿強烈、土地及物業權屬清晰的城中村將實施拆除新建;不具備條件的,不硬上,以守住安全底線為原則,常態化開展整治提升,逐步解決問題的基礎上再實施改造。

                          在改造方式上,當前城中村改造特別強調要將村民合法權益保障與先謀后動相結合。

                          虞曉芬說,新政著重強調在大部分村民同意的情況下方可實施改造。改造前,地方政府要先做好產業先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護和落實資金等前期謀劃工作。改造時,應先行安排安置房項目供地和建設,確保安置房在合理工期內建成,品質不低于商品住房水平,配套基礎設施和公共服務設施與安置房規劃、設計、報批、建設、交付使用“五同步”,切實保障好村民利益。

                          “城中村是高度復雜的社會綜合體,改造后應該保持多樣化的業態?!敝袊鞘幸巹潓W會副理事長趙燕菁說,城中村本身是一個產業空間,其業態不是預先規劃,而是隨市場需求變化而不斷變化。城中村改造要注重產業導入和培育孵化,努力發展各種業態。

                          李宇嘉說,過去的城中村改造由市場化主導,挑肥揀瘦,經濟價值高的被納入改造計劃,而歷史遺留問題多、安全風險隱患大的卻被留置?!斑@一次,全部城中村都要納入改造范圍,征拆時不能只算經濟賬,只征收經濟價值高、問題少的地塊,而是要不分好壞全部征收,徹底解決城中村問題,并防止出現新的城中村?!?/span>

                          本次城中村改造,要求原則上應當按一定比例建設保障性住房。

                          對此,趙燕菁表示,目前城中村在城市中承擔的一個重要功能,就是給流動人口提供租賃性保障房,城中村事實上成為保障房體系中的有機組成部分?!叭绻脑旌筮@部分保障房供給減少了,流動人口的居住環境惡化,租金更高,那就沒有實現城中村改造的初衷。因此,必須在改造方案中按一定比例建設保障房作為補償?!?/span>

                                                                         改造要注意哪些問題?

                          在采訪中,專家普遍認為,推進城中村改造要特別注意三個問題:

                          一是拆遷安置問題。虞曉芬說,超大特大城市遺留的城中村,違章建筑多、人口密集、產權關系復雜,是改造難度大的“硬骨頭”,其拆遷、補償等問題十分復雜,矛盾和不確定性因素較多。

                          記者在各地采訪了解到,在超大特大城市的城中村里,各種經濟活動幾乎應有盡有。

                          “現實中,城中村在與城市其他功能長期互動中,形成了功能的互補。簡單‘切除’城中村,城市其他部分也會隨之失能。對此要特別慎重?!壁w燕菁說。

                          趙燕菁認為,改造伊始,就要對城中村承擔的城市功能進行認真調研和分析。如果沒有找到對這些功能的替代途徑,就不要貿然采取“切除”手術,此時應采用“微創”的保守療法。

                          二是資金平衡與籌措問題。虞曉芬說,遺留的城中村建筑密度大、安置成本高,特別是在目前超大特大城市外圍房地產市場仍然較為低迷的環境中,相較過去,城中村改造后出讓土地的價值下降,必然會增加社會化資本的籌措難度。

                          “城中村改造如何啃‘硬骨頭’,關鍵還是改造資金怎么平衡?!崩钣罴握f,國務院辦公廳印發的指導意見提出,鼓勵實施區域統籌和成片開發,改造項目土地四至范圍可擴大至周邊少量低效用地,允許集體土地和國有土地整合、置換?!耙簿褪钦f,各地政府可以將過去單一城中村改造的‘小平衡’變為片區綜合改造的‘大平衡’,以豐補歉、以肥補瘦?!?/span>

                          趙燕菁說,城中村改造必須創新改造模式,尋求多樣的融資渠道,鼓勵和支持民間資本參與,其中特別重要的是原物業所有者的參與。

                          三是標準和規范約束。一些不具備拆遷條件的城中村,實施局部拆建和綜合整治,要求按照文明城市標準整治提升和實施管理,這對于一些住房質量較差、標準較低、整治成本高,且部分住房產權模糊、手續不全的城中村,具有挑戰性。

                          “城中村改造需要先謀后動、統籌兼顧、整體謀劃、積極穩步推進,以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產業怎么安置等難題,探索出一條新形勢下城中村改造的新路子?!敝袊康禺a估價師與房地產經紀人學會會長柴強說。



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